Kredyt hipoteczny jest dość skomplikowanym produktem, którego warunki finansowe oraz możliwość uzyskania zależą od wielu czynników. Już na pierwszym spotkaniu z pośrednikiem kredytowym powinniśmy posiadać jak najwięcej informacji, aby spotkanie było efektywne dla obu stron.
Oczywiście każdy pośrednik przygotuje symulacje kredytowe, i formularz kredytowy ale często o możliwości udzielenia kredytu decydują szczegóły. Lepiej mieć tego świadomość aby uniknąć straty czasu na rozpatrywanie pozornie najlepszej oferty banku, który kredytu nie udzieli.
Pytania pośrednika kredytowego będą dotyczyć szerokiego zakresu naszego życia i wymagać dość szczegółowych odpowiedzi. Nie należy się zrażać, nie jest wścibski, wymagają tego procedury banków.
Jedno z pierwszych pytań będzie dotyczyć stanu cywilnego, ponieważ do kredytu hipotecznego przystępują zawsze oboje małżonkowie, chyba że posiadają rozdzielność majątkową. Potrzebna będzie również informacja o liczbie dzieci na utrzymaniu – do 18 roku życia. W przypadku gdy kredytobiorca jest po rozwodzie, padnie pytanie czy istnieją zasądzone alimenty – są one uwzględniane jako zobowiązanie finansowe zmniejszające zdolność kredytową.
Zwłaszcza Panie mogą mieć za złe bezpośrednie pytanie dotyczące ich wieku. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym i okres kredytowania jest zawsze ograniczony do pewnego pułapu. Kredyt powinien być spłacony do pewnego wieku, zazwyczaj jest to 70-75 rok życia.
Podstawową kwestią jest oczywiście wysokość dochodu i sposób jego uzyskiwania. W przypadku umów o pracę dobrze mieć ze sobą informację o wysokości wynagrodzenia brutto lub netto. Można wyliczyć sobie średnią za 3 i 6 miesięcy, gdyż banki uwzględniają to w różny sposób. Jeżeli kredytobiorca prowadzi działalność gospodarczą to niezbędne okażą się informacje z PIT-u za ostatni rozliczony rok i miesiące bieżącego roku. Wystarczy na ogół wysokość przychodów, kosztów i dochodów. Przy innych źródłach dochodów także spotkamy się z zapytaniem o średnie dochody. Tutaj też pomocna będzie deklaracja PIT.
Ogromne znaczenie dla możliwości uzyskania kredytu hipotecznego ma historia kredytowa. Jeżeli mamy wątpliwości co do terminowej spłaty innych naszych zobowiązań można wystąpić do Biura Informacji Kredytowej o przygotowanie raportu. Dzięki temu będzie wiadomo, czy nie było jakichś opóźnień lub jeżeli były, to przy składaniu wniosku można przedstawić odpowiednie wyjaśnienie.
Pośrednik kredytowy będzie musiał wprowadzić do kalkulatora zdolności kredytowej wszystkie posiadane zobowiązania. Przed wizytą u niego rozpiszmy sobie dokładnie wysokość miesięcznych rat, przyznanych limitów kart kredytowych i w rachunkach bieżących, gdyż to one oprócz dochodu wpływają w istotny sposób na zdolność kredytową. Różnica kilkuset złotych może ograniczyć maksymalną kwotę kredytu hipotecznego o kilkadziesiąt tysięcy PLN.
Nie każdą nieruchomość da się skredytować, dlatego można spotkać się z pytaniami o rodzaj nieruchomości, jej położenie, stopień zaawansowania prac w przypadku budowy, nazwę dewelopera, powierzchnię użytkową.
Powyższe kwestie należy uznać za podstawowe. Szczegółowość informacji będzie znacznie większa przy wypełnianiu wniosku kredytowego. Nie należy się dziwić, gdy trzeba będzie wpisać okres zameldowania w obecnym miejscu czy okres posiadania rachunku bankowego. Określenie posiadanego majątku w postaci nieruchomości, samochodów czy środków finansowych na przykład na lokatach także nie należy do rzadkości.
Jeżeli już jesteśmy umówieni z pośrednikiem kredytowym to przygotowując powyższe informacje sprawimy, że spotkanie będzie efektywne dla obu stron. Nasz pracownik będzie mógł ocenić z dużym prawdopodobieństwem szanse na uzyskanie kredytu i wybrać odpowiednią instytucję finansową. Nie miejmy mu za złe, że czasami pyta o rzeczy z pozoru mało ważne.
Obecnie zdecydowana większość transakcji kupna/sprzedaży na rynku mieszkaniowym jest przeprowadzana dzięki dostępności kredytów hipotecznych. Powoduje to, że duża liczba mieszkań i domów jest obciążona hipoteką, związaną właśnie z zaciągnięciem takiego kredytu. Jak kupić takie mieszkanie? Na co uważać?
Najłatwiej zorientować się czy nieruchomość była kredytowana przez bank sprawdzając IV dział księgi wieczystej. Tam znajdziemy informację o wysokości hipoteki i nazwę instytucji która udzieliła kredytu.
Oczywiście hipoteka może też być związana z roszczeniami innych niż banki wierzycieli lub instytucji państwowych np. Urzędu Skarbowego i wtedy musi zostać wykreślona przed transakcją.
Natomiast wpis hipoteki związanej z zaciągnięciem kredytu hipotecznego w księdze wieczystej nie jest czymś nadzwyczajnym i kupno takiej nieruchomości jest dziś standardową transakcją. Musimy jednak dołożyć pewnej staranności przy całej operacji aby przebiegła ona w sposób bezpieczny, zwłaszcza dla kupującego.
Sposób zapłaty za mieszkanie obciążone hipoteką.
W przypadku gdy kupujemy mieszkanie obciążone hipoteką wynikającą z zaciągniętego przez obecnego właściciela kredytu hipotecznego musimy zadbać aby została ona wykreślona po tej transakcji. Musimy to zrobić, aby uniknąć w przyszłości w stosunku do nieruchomości, która po transakcji będzie naszą własnością roszczeń banku dotyczących zobowiązania poprzedniego właściciela.
Dodatkowo jeżeli przy zakupie też posiłkujemy się kredytem to „nasz” bank też wpisze hipotekę ale będzie wymagał aby znajdowała się ona na pierwszym miejscu.
Zatem jeżeli musimy wykreślić istniejącą hipotekę to kredyt z nią związany musi zostać całkowicie spłacony.
Zapłata całej ceny na konto sprzedającego i oczekiwanie od niego spłaty kredytu oraz wykreślenia hipoteki będzie jednak bardzo ryzykowne. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego obecny właściciel powinien okazać zaświadczenie ze swojego banku o saldzie kredytu do spłaty i numerze rachunku bankowego do całkowitej spłaty. Wtedy dokonujemy zapłaty za mieszkanie w ten sposób, że cześć ceny odpowiadająca saldu kredytu hipotecznego jest przelewana bezpośrednio do banku, natomiast nadwyżka ponad tę kwotę jest przelewana na konto sprzedającego. W ten sposób mamy pewność, że jego kredyt został spłacony.
O ile określenie salda kredytu w PLN jest łatwe to wysokość kredytu walutowego zmienia się wraz ze zmianą kursu danej waluty, czyli codziennie. Wtedy należy określić saldo z odpowiednią nadwyżką przyjmując dużo wyższy kurs waluty. Unikniemy wtedy ryzyka powstania niedopłaty gdy kurs waluty spłacanego kredytu wzrośnie. Generalną zasadą jest to, że lepiej jest przelać na konto banku więcej od salda kredytu, niż mniej. Jeżeli powstanie nadpłata – bank zwróci ją na konto zbywcy.
Jak wykreślić hipotekę poprzedniego właściciela?
Aby zobligować zbywcę po transakcji kupna/sprzedaży mieszkania do wykreślenia hipoteki zabezpieczającej jego kredyt powinniśmy zawrzeć taki zapis w akcie notarialnym kupna. Zbywca powinien otrzymać ze swojego banku zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz zgodę na wykreślenie hipoteki. Z tymi dokumentami powinien udać się do Sądu i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Dobrze jest zobowiązać go do przekazania nam kopii tych dokumentów.
Ponieważ na ogół zbywca po sprzedaniu nieruchomości nie jest zbyt zmotywowany do działań możemy się zabezpieczyć zawierając w akcie notarialnym kupna nieruchomości pełnomocnictwo dla nas do odebrania z banku powyższych dokumentów. Wtedy sami będziemy mogli złożyć wniosek o wykreślenie tej hipoteki.
Jeszcze kilka lat temu większość Polaków uzyskiwała dochody z dwóch podstawowych źródeł: z tytułu zatrudnienia lub z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z tym większość banków deklarowała, iż udzieli kredytu hipotecznego właśnie takim osobom, nie przyjmując, z zasady, do wyliczenia zdolności kredytowej dochodów uzyskiwanych z innych źródeł. Ale nawet osiąganie dochodów z tych dwóch źródeł nie dawało gwarancji pozytywnej decyzji banku, zatrudnienie musiało być na czas nieokreślony, a dochody z działalności powinny być rozliczane wg zasad ogólnych w oparciu o podatkową książkę przychodów i rozchodów.
Kredytobiorca rozliczający działalność gospodarczą na zasadach uproszczonych, takich jak ryczałt ewidencjonowany czy karta podatkowa, praktycznie na kredyt nie mógł liczyć. Rozwój gospodarki i wzrost aktywności społeczeństwa spowodował, iż zaczęły coraz częściej pojawiać się osoby uzyskujące dochody z innych źródeł: umowy o dzieło, umowy zlecenia, dywidendy, dochody kapitałowe itp. Banki na początku podchodziły do tego typu dochodów z dużą rezerwą, stojąc na stanowisku, iż są to dochody trudne do zweryfikowania, nie zawsze stabilne i trwałe, a tym samym stwarzające dodatkowe ryzyko udzielenia kredytu. Jednakże rozwój sektora bankowego, pojawienie się nowych graczy na nim i co z tym związane nasilenie się walki konkurencyjnej między bankami, niejako wymusiło pozytywne dla klientów zmiany w tym zakresie. Można powiedzieć, iż część banków zrozumiała, iż elastyczne podejście do źródeł dochodów klientów, może przyczynić się do zyskania przez nie przewagi konkurencyjnej nad rywalami, pozwoli im znaleźć swoją „niszę” na rynku. Obecnie większość banków przyjmuje do wyliczenia zdolność kredytowej dochody z praktycznie wszystkich udokumentowanych źródeł, ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach.
Co zatem jest naszym dochodem, dochodem akceptowanym przez bank?
Umowa o pracę
Oczywiście najprzychylniej banki w dalszym ciągu patrzą na umowę o pracę na czas nieokreślony, jako najłatwiejsze do zweryfikowania źródło dochodów, dodatkowo – w rozumieniu banków – wykazujące się największą stabilnością.
Umowy na czas określony również zostaną wzięte pod uwagę, jednakże różne banki inaczej podejdą do tego typu umów.
Z reguły wymaga się, aby była to druga umowa zawarta na czas określony, albo trwała od minimum 6 miesięcy. Dobrze jeśli nasz pracodawca podpisze oświadczenie, iż zamierza kontynuować taką umowę lub gdy w momencie składnia wniosku kredytowego do zakończenia takiej umowy pozostaje nie mniej niż 6 miesięcy. Jeżeli umowa wygasa za miesiąc lub dwa bank poprosi o przedstawienie nowej.
Działalność gospodarcza
Dochody uzyskiwane z tytułu prowadzonej działalności są również mile widziane i praktycznie w każdym banku osoby uzyskujące dochody właśnie w taki sposób nie powinny mieć problemu z uzyskaniem kredytu, nawet jeśli wybrały do rozliczenia z fiskusem zasady uproszczone, typu: ryczałt ewidencjonowany, czy kartę podatkową.
Jeśli chodzi o uproszczone formy rozliczania podatku dochodowego możemy napotkać i to dość często, dodatkowe warunki banku, jak np.: „sztywne” określenia przez bank wysokości dochodu. W przypadku ryczałtu możemy spodziewać się, iż usłyszymy, że wg banku nasz dochód to 30% – 40% wykazanego przychodu, a w przypadku karty podatkowej, że nasz dochód miesięczny to 7-krotność wysokości podatku określonego w karcie podatkowej.
Takie podejście do sposobu określenia dochodu powoduje, iż nasz dochód może być niewystarczający na uzyskanie potrzebnej kwoty kredytu. Na szczęście nie wszystkie banki prezentują takie podejście, należy tylko dobrze poszukać.
Umowy o dzieło, umowy zlecenia, honoraria
Taki sposób uzyskiwania dochodów dotyczy coraz większej liczby Polaków i można powiedzieć, iż jest on niemal tak popularny jak źródła dochodów przedstawione powyżej. Nie powinniśmy napotkać większych trudności deklarując w banku takie właśnie źródło osiągania dochodu.
Nie mniej jednak banki mogą postawić dodatkowe warunki. Z reguły, aby bank zaakceptował umowy o dzieło lub zlecenia, powinny być one zawierane od co najmniej 12 miesięcy lub dłużej (nie jest ważne, czy jest podpisana jedna umowa na 12 miesięcy, czy 12 umów co miesiąc ). Ważna jest powtarzalność umów. Najbardziej elastycznym bankom wystarczy nawet 6 miesięczna historia takiego dochodu. Ważne jest w tym wypadku to, że banki nie wymagają udokumentowania w tym okresie współpracy z jednym kontrahentem. Zdecydowanie ważniejsza jest powtarzalność takich umów.
Czasami banki trzymają się co do zasady zapisów ustawy o wysokości kosztu uzyskania takich dochodów w wysokości 50% dla umów o dzieło oraz 20% w przypadku umowy zlecenia. Takie podejście ma negatywny wpływ na naszą zdolność kredytową. Na szczęście nie wszystkie banki prezentują taką postawę.
Najem lub dzierżawa
Popularnymi źródłami dochodów stają się dochody uzyskiwane z najmu lub dzierżawy nieruchomości. W przypadku tego typu dochodów istnieją dwa sposoby rozliczania się z fiskusem: na zasadach ogólnych i w formie ryczałtu. Dochody rozliczane na zasadach ogólnych z tego źródła są przez banki traktowane podobnie jak dochody uzyskiwane z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach ogólnych. Okres uzyskiwania takiego dochodu powinien z reguły wynosić 12 miesięcy.
W przypadku dochodu rozliczanego w formie uproszczonej banki, w oparciu o oświadczenie klienta i pit 28 z roku ppredniego ustalają koszty związane z wynajmem, jakie ponosi potencjalny kredytobiorca. Oszacowany poziom kosztów ma duży wpływ na zmniejszenie się zdolności kredytowej w porównaniu do wykazanego przez kredytobiorcę przychodu z tego źródła, który przez większość ludzi jest traktowany jako tożsamy z uzyskiwanym dochodem z tego tytułu.
Inne źródła
Klienci coraz częściej uzyskują dochody ze źródeł, które jeszcze kilka lat temu praktycznie nie były brane pod uwagę. Chodzi przede wszystkim o dochody z tytułu diet, sprawowania funkcji, czy też dywidend.
Banki dość sceptycznie podchodzą do tego typu źródeł dochodów traktując, np. diety nie jako dochód, a jako „rekompensatę” dla pracownika od pracodawcy. Diety na wyjazdy służbowe są bardzo popularnym składnikiem dochodów osób pracujących jako np. personel pokładowy w liniach lotniczych, czy kierowcy wysyłani przez firmy transportowe poza granice kraju. Oczywiście można znaleźć oferty, w ramach których diety zostaną uwzględnione jako składnik dochodów, podnosząc tym samym zdolność kredytową, pod warunkiem że wpływają one na konto osobiste wraz z wynagrodzeniem .
Dochody z tytułu sprawowania funkcji czy z tytułu dywidend również nie są zbyt chętnie traktowane przez banki jako dochód, szczególnie jeśli są wypłacane przez firmy, w których kredytobiorca występuje jako właściciel lub współwłaściciel spółki.
W tego typu przypadkach możemy być pewni, że bank oprócz dokumentów potwierdzających źródło dochodów poprosi o przedstawienie dokumentów ukazujących kondycję finansową firmy, bowiem tego typu dochody i prawdopodobieństwo ich uzyskiwania w przyszłości jest ściśle związane z kondycją finansową spółki. Z reguły banki chcą zobaczyć obraz firmy do dwóch lat wstecz.
Banki również będą uwzględniały dochody pochodzące z tytułu wypłacanych rent, emerytur czy też zasiłków przedemerytalnych. Z tym zastrzeżeniem, iż są przyznane na stałe (decyzja ZUS) . Kolejną grupę dochodów stanowią dochody uzyskiwane z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. W tym przypadku sprawa wygląda nie najlepiej. Banki niechętnie patrzą na tego typu dochody. Co prawda sytuacja poprawiła się w momencie przystąpienia Polski do UE i otrzymywania przez rolników dotacji, z reguły jednak, przed złożeniem wniosku, należy indywidualnie ustalić z bankiem, czy taki dochód zostanie uwzględniony przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
Korzystnie jest gdy kredytobiorca uzyskujący dochody z działalności rolniczej może udokumentować dochód poprzez, np. wystawiane faktury dla swoich kontrahentów z tytułu dostaw płodów rolnych. Rzadko się zdarza, aby bank oparł się na zaświadczeniu z odpowiedniego urzędu o tzw. dochodzie z hektara przeliczeniowego, jaki został ustalony dla danej gminy.
Popularnym źródłem dochodów bywają kontrakty marynarskie. Dotyczą one zarówno osób pływających w wielomiesięczne rejsy, jak również personelu pokładowego promów kursujących między Polską a Skandynawią. – Kilka lat temu osoby te były praktycznie pozbawione możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Na szczęście na rynku pojawiły się oferty banków, które akceptują takie źródło dochodów. Z reguły osoba uzyskująca takie dochody musi udokumentować powtarzalność odbywanych rejsów w ostatnich 24 miesiącach i z takiego właśnie okresu banki wyliczają średniomiesięczny dochód, który jest podstawą do wyliczenia zdolności kredytowej.
Giełda, wygrane, alimenty
Przedstawione wyżej źródła dochodów nie wyczerpują listy wszystkich dochodów, jakie banki są skłonne uwzględniać określając naszą zdolność kredytową.
Nie wspomniano chociażby o dochodach kapitałowych z tytułu operacji przeprowadzanych na giełdzie. Nie jest to jeszcze zbyt popularne źródło dochodów wśród Polaków. Większość osób, które inwestują na giełdzie, traktują to raczej jako dodatkowe źródło dochodów, pracując lub prowadząc działalność gospodarczą w tym samym czasie. Osiągając takie dochody nie jesteśmy już bez szans w rozmowie z bankiem o kredycie hipotecznym. Oczywiście nie każdy bank zechce uznać tak zarobione pieniądze jako nasz dochód. Ta niechęć jest podyktowana przede wszystkim dużą niepewnością związaną z uzyskiwaniem tego dochodu w przyszłości. Każdy zdaje sobie sprawę, iż dochody uzyskiwane w ten sposób są narażone na dużą zmienność łącznie z utratą zainwestowanego kapitału – wszystko zależy od koniunktury na giełdzie oraz doświadczenia i wiedzy inwestora.
Z tego też powodu banki nie uznają dochodów uzyskanych z wygranych w grach liczbowych czy też kasynach, bowiem klient tak naprawdę nie ma żadnego wpływu na powtarzalność tego dochodu w przyszłości.
Podobnie jest w przypadku alimentów wypłacanych na dziecko czy też wszelkiego rodzaju zasiłków, które z założenia mają okresowy charakter i wiadomo z góry (jak w przypadku alimentów), iż w pewnym momencie nie będą one wypłacane.
Nasza wiarygodność
Banki, oceniając wiarygodność klientów, biorą pod uwagę nie tylko wysokość osiąganego w tej chwili dochodu, ale również, a może przede wszystkim, starają odpowiedzieć sobie na pytanie: jakie istnieje prawdopodobieństwo, iż dochód osiągany przez kredytobiorcę w chwili obecnej, będzie osiągany w przyszłości w wysokości nie mniejszej niż obecnie.
Problem małej zdolności kredytowej dotyka przede wszystkim młodych ludzi, ale nie tylko. Zalecenia i nowe rekomendacje wprowadzane przez nadzór bankowy z pewnością przyczyniają się do ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych również dla pozostałych osób.
Na zdolność kredytową wpływa także wiele innych czynników. Są to przede wszystkim: wysokość uzyskiwanych dochodów, liczba osób na utrzymaniu, opłaty jakie są ponoszone każdego miesiąca. Każdy bank ma swój indywidualny sposób określania zdolności kredytowej. Jeden bank może odmówić przyznania kredytu, ale inny może zaakceptować wniosek. Kiedy nie jest możliwe spełnienie warunków banku, istnieje kilka metod podniesienia zdolności kredytowej.
1. Pozbądź się zobowiązań
W przypadku posiadania kart kredytowych warto pomyśleć o ich likwidacji. Podobnie w przypadku innych zobowiązań, jak na przykład pożyczki lub kredytu, istotne, aby postarać się uregulować je przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Takie obciążenia negatywnie wpływają bowiem na szacowaną zdolność kredytową, bo dla banku oznacza to dodatkowe comiesięczne raty, które kredytobiorca musi spłacać.
2. Spłacaj dłużej, ale mniej
Dosyć popularnym sposobem jest także wydłużenie okresu kredytowania. Raty będą wtedy niższe, ale będzie to oznaczało konieczność zapłacenia więcej za całą pożyczoną kwotę. Maksymalny okres spłaty kredytu to zazwyczaj 30 lat, ale to także zależy od wieku kredytobiorcy. Można też dodatkowo zdecydować się na raty równe, które początkowo nie obciążają tak bardzo budżetu jak raty malejące, ale również będą oznaczać zapłacenie więcej za kredyt. Należy więc oszacować, co ostatecznie bardziej się opłaca.
3. Weź kredyt na spółkę
Część osób decyduje się na zaciągnięcie kredytu wraz z drugą osobą. Nie musi być to krewny ani współwłaściciel nieruchomości. Trzeba jednak sprawdzić, czy osoba ta faktycznie podniesie zdolność kredytową. Jeśli posiada dodatkowe zobowiązania, kredyty lub niskie zarobki dołączenie tej osoby do kredytu może mieć efekt odwrotny do zamierzonego. Ponadto okres spłat może ulec skróceniu jeśli współkredytobiorcą jest rodzic, gdyż banki wymagają zazwyczaj, aby zobowiązania zostały spłacone do 70. roku życia. Niektóre instytucje kredytujące biorą jednak pod uwagę wiek osób z wyższym dochodem nie zależnie od wieku.
4. Nie masz umowy o pracę? – Nie rezygnuj
Choć banki preferują kredytobiorców, którzy posiadają umowę o pracę na czas nieokreślony, to zatrudnieni na umowę zlecenie lub o dzieło nie muszą przekreślać swoich szans na otrzymanie kredytu. Aby uzyskać pozytywną decyzję banku na pewno nie wystarczy jednak umowa na okres próbny. Pocieszeniem jest fakt, że wlicza się on później do ogólnego stażu pracy. Osoby posiadające umowę o pracę na czas określony także mogą napotkać problemy. Banki wymagają wówczas dłuższego ogólnego staży pracy, niż ma to miejsce w przypadku umów na czas nieokreślony. Ustalony jest także minimalny horyzont czasowy, na jaki musi zostać zawarta umowa o pracę, np. 6 miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego i termin jej wygaśnięcia nie wcześniej niż np. 6 lub 12 miesięcy od daty składania wniosku. Zdarza się, że należy przedłożyć pisemne zaświadczenie od pracodawcy, informujące o braku przeciwwskazań do przedłużenia umowy na kolejny okres po jej wygaśnięciu.
Jeśli chodzi o osoby pracujące na umowę zlecenie lub o dzieło, banki wymagają dwunastomiesięcznego stażu . Czasem biorą też pod uwagę średnie dochody z dłuższego okresu niż w przypadku umowy o pracę, zazwyczaj z sześciu miesięcy zamiast trzech. Niektóre osoby zatrudnione w takiej formie składają też w banku zaświadczenie o realnych kosztach wykonywanych przez siebie umów. To również może zwiększyć zdolność kredytową.
5. Miej swój wkład
Banki o wiele przychylniej patrzą na klientów posiadających spory wkład własny. Bez 10 % wkładu własnego, kredyt nie jest w ogóle dostępny. Niestety zgromadzenie takiego kapitału nie jest łatwe, szczególnie dla młodych ludzi, rozpoczynających dopiero swoją karierę. Ci, którzy mają szczęście mogą liczyć na pomoc rodziny w uzbieraniu potrzebnej kwoty. Inni niestety będą musieli poczekać, aż odłożą odpowiednią sumę. Praktykowane jest także ustanawianie hipoteki na innej nieruchomości niż ta, którą zamierza się kupić, nawet jeśli nie należy ona do kredytobiorcy. Wymagana jest jedynie zgoda jej właściciela, na przykład rodziców lub dziadków.
6. Zadbaj o historię
Osoby bez historii kredytowej są traktowane jako kredytobiorcy podwyższonego ryzyka. Co prawda z jednej strony nie mają one żadnych dodatkowych obciążeń dochodu, ale z drugiej w ocenie banku nie posiadają doświadczenia w obsłudze zobowiązań, zatem nie ma możliwości sprawdzenia czy terminowo je regulują. Warto z odpowiednim wyprzedzeniem przed złożeniem wniosku dokonać zakupu na raty, na przykład komputera. W ten sposób pojawi się informacja w Biurze Informacji Kredytowej, dzięki czemu będzie można wykazać historię kredytową.
7. Daj się poznać
Aby przekonać do siebie bank można także założyć w nim konto, zanim złoży się wniosek kredytowy. W ten sposób bank pozna finanse potencjalnego kredytobiorcy, zobaczy, że regularnie wpływają środki oraz jak oszczędzane są pieniądze i terminowo regulowane zobowiązania.
I ostatnia rada: nie należy się poddawać. Może się zdarzyć, że mimo odmowy jednego banku, inny zaakceptuje wniosek. W najgorszym wypadku trzeba trochę poczekać i uzbierać jak największy wkład własny. Szczególnie młodzi ludzie nie mają powodów do narzekań – w końcu mieszkanie z rodzicami może być bardzo wygodne.
Kosztorys budowlany jest dokumentem obrazującym etapy realizacji inwestycji budowlanej. Potrzebny jest przede wszystkim do oszacowania przybliżonych kosztów budowy, a co za tym idzie do określenia sumy pieniędzy, którą będziemy musieli przeznaczyć na realizację inwestycji.
Kosztorys prac budowlanych wymagany jest również przez bank w celu sprawdzenia, jakie prace chce wykonać klient, w jakich terminach i ile potrzebuje na nie pieniędzy. Kosztorys wykonywany jest na druku bankowym. Niektóre banki wymagają potwierdzenia kosztorysu przez osobę która posiada uprawnienia budowlane. Praktycznie każdy bank ma swój własny druk, ale wszystkie są do siebie bardzo podobne.
Kto i dlaczego przygotowuje kosztorys?
W pierwszej kolejności najlepiej samemu rozpisać wcześniej szacunkowe koszty – można do tego celu wykorzystać porównywarki internetowe lub wybrać się na spacer po marketach budowlanych. Dzięki temu będziemy mieli rozeznanie cen materiałów budowlanych. Następnie należałoby przedyskutować uzyskany wynik z kierownikiem budowy lub firmą, która będzie budowała dom i na sam koniec przepisać własne obliczenia na formularz banku.
Każdy z banków stosuje swoje własne formularze, dlatego też dobrze jest wcześniej, przed złożeniem wniosku kredytowego pobrać odpowiedni druk od pośrednika kredytowego lub pobrać go ze strony internetowej banku.
Powinniśmy też zwrócić szczególną uwagę i zapytać w banku, kto ma się podpisać pod kosztorysem na formularzu banku. Niektóre banki wymagają potwierdzenia kosztorysu przez osobę która posiada uprawnienia budowlane.
Kosztorys budowlany zawsze dołączany jest wraz z pozostałymi dokumentami wymaganymi przez bank do każdego wniosku kredytowego przeznaczonego na budowę domu.
Staranność i rzetelność przy wypełnianiu zaoszczędzi później kłopotów
Zwróćmy szczególną uwagę na staranne przygotowanie kosztorysu – nie pomijając żadnej pozycji.
Należy się też dobrze zastanowić czy czasem nie lepiej zwiększyć nieco koszty podawane w kosztorysie. Ewentualna zmiana cen materiałów budowlanych i robocizny może przysporzyć klientom problemów, gdyż okaże się, że ceny, które wymieniali w kosztorysach wypełnianych pół roku wcześniej okazały się zupełnie nieaktualne.
Banki stosują też często różne wewnętrzne wskaźniki dotyczące minimalnego kosztu budowy i wykończenia 1m2 powierzchni domu. Jeśli sami zamierzamy wykonać większość prac przy budowie domu lub mamy możliwość pozyskania materiałów budowlanych po cenach niższych od obecnie obowiązujących na rynku, to banki i tak mogą powiększyć koszty budowy , aby spełniały przyjęte przez nie wskaźniki i normy. Koszt wybudowania 1 m 2 kształutje się od 2000-2500 pln.
Przygotowując kosztorys musimy koniecznie uwzględnić w nim wszystkie prace i materiały budowlane, tak by doprowadzić dom przynajmniej do stanu surowego zamkniętego. Jest to bardzo ważne, gdyż w przeciwnym wypadku banki nie będą chciały zabezpieczyć kredytu na naszej niedokończonej budowie. Środki na wykończenie i urządzenie domu możemy również uwzględnić w kosztorysie, jednak większość banków nie będzie już tego od nas wymagała.
Jeżeli chcemy uzyskać również środki z banku na wykończenie i wyposażenie domu musimy pamiętać, że bank skredytuje głównie samo wykończenie. W przypadku urządzania domu, możemy liczyć na kredytowanie wszelkich elementów stałych, czyli na przykład kuchni w zabudowie wraz ze sprzętem AGD, szaf wnękowych i schodów. Pozostałe elementy ruchome, takie jak sprzęt RTV lub meble wypoczynkowe, stoły itp. będziemy musieli kupić już za własną gotówkę.
Jeśli dysponujemy wkładem własnym w postaci gotówki, którą zamierzamy przeznaczyć na finansowanie budowy domu, to powinniśmy ją uwzględnić przy wypełnianiu kosztorysu i zaznaczyć, które prace zamierzamy wykonać ze środków własnych, a które miałby sfinansować bank.
Terminy i transze
Banki najczęściej nie wypłacają w całości kredytu przeznaczonego na budowę domu, tylko dzielą go na transze zgodnie z poszczególnymi etapami budowy i stopniowo przelewają środki na wskazane przez nas konto.
Często na formularzach kosztorysów można znaleźć rubrykę dotyczącą propozycji finansowania inwestycji i terminów wypłaty poszczególnych transz. Jeśli koszty budowy domu finansujemy kredytem tylko w części to możemy zaznaczyć, że pierwsze etapy budowy wykonamy za posiadaną gotówkę, a bank uruchomi kredyt w późniejszym terminie. Na odwrotną sytuację bank się nie zgodzi. Nie rozpocznie finansowania budowy, czekając, że klient swój wkład własny zainwestuje na koniec.
Możemy też we wniosku kredytowym zaproponować tzw. finansowanie naprzemienne. Polega ono na tym, że poszczególne etapy inwestycji finansujemy raz my, a raz bank. Należy wówczas na przemian wpisać środki własne wraz ze środkami z kredytu. Pamiętajmy jednak, że każdy bank będzie chciał kończyć inwestycję i ostatnia transza zawsze będzie musiała pochodzić z banku, a nie z naszych środków.
Istotne też są terminy, które podamy w kosztorysie budowy. Najczęściej banki dają nam termin do dwóch lat na wybudowanie domu. Jeśli zakładamy, że zakończymy budowę szybciej to i tak mimo wszystko dajmy sobie w kosztorysie więcej czasu. Nie możemy przewidzieć, czy wszystko potoczy się po naszej myśli. To samo dotyczy terminów wypłaty poszczególnych transz. Dodajmy sobie zawsze do dwóch lub trzech miesięcy więcej na uruchomienie kolejnej transzy, niż to pierwotnie zakładaliśmy. W umowie kredytowej znajdzie się zapis, że środki pozyskane z banku powinniśmy wypłacić najpóźniej do danego dnia. Oznacza to, że jeśli prace przy budowie będą postępowały sprawnie, to możemy środki z banku uzyskać wcześniej. W odwrotnym przypadku, gdy będziemy się spóźniali z wykonaniem poszczególnych etapów mogą pojawić się problemy z uruchomieniem kolejnych transz. Trzeba będzie też podpisywać kosztowne aneksy zmieniające przekroczone daty.
Rozliczanie transz kredytu i kontrola budowy
Bank sprawdzi postęp prac na naszej budowie. Weryfikacja odbywa się przy wypłacie każdej kolejnej transzy – bank sprawdza wówczas czy wypłacone wcześniej pieniądze rozdysponowaliśmy zgodnie z ich przeznaczeniem i czy postęp prac na budowie pokrywa się z tym, co wpisaliśmy wcześniej w kosztorysie. Jest to najczęściej tak zwana fotoinspekcja na placu budowy przeprowadzona przez pracownika banku. Wykonuje on wówczas dokumentację fotograficzną i sporządza sprawozdanie z postępu prac budowlanych.
W przypadku, gdy na budowie nie widać znacznego postępu prac bank poprosi o faktury za zamówione i opłacone już towary lub wykonane usługi.
Przy rozliczaniu transz bardzo przydatne jest posiadanie kopii kosztorysu złożonego wcześniej wraz z wnioskiem kredytowym w banku kosztorysu, dlatego pamiętajmy, aby ją wcześniej sporządzić zanim przekażemy oryginał kosztorysu do banku.
Zakup mieszkania czy domu jest dla każdego bardzo ważną czynnością. Decyzja zakupowa podejmowana jest po przeanalizowaniu bardzo wielu czynników: lokalizacji, atrakcyjności nieruchomości, ceny, sposobu zapłaty i wielu, wielu innych. Ważnym czynnikiem mającym wpływ na naszą decyzję jest też możliwość zaciągnięcia i koszt kredytu hipotecznego.
Decydując się na zakup nieruchomości bez względu czy jest to transakcja na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym, zawsze podpisujemy umowę przedwstępną. Warto dokładnie sprecyzować zapisy w umowie przedwstępnej, aby później uniknąć niespodzianek. Jeżeli przy zakupie mieszkania w grę wchodzi kredyt hipoteczny, warto skonsultować niektóre zapisy oraz postanowienia z pośrednikiem kredytowym i upewnić się, że bank nie będzie miał zastrzeżeń. Może się bowiem okazać, że niektórych postanowień nie będziemy mogli zrealizować – bank udzielający kredytu ich nie zaakceptuje lub narzuci inne rozwiązania, a to może rodzić dla nas bardzo poważne i kosztowne konsekwencje, na przykład utratę zadatku.
Podpisując umowę przedwstępną zakupu nieruchomości i posiłkując się kredytem hipotecznym, już na starcie możemy doprowadzić do sytuacji, w której nie będziemy mogli dotrzymać zawartych w tej umowie postanowień. W najgorszym wypadku nie sfinalizujemy transakcji i stracimy zadatek!
Jeżeli chodzi o umowy z deweloperami, a więc transakcje na rynku pierwotnym sytuacja wygląda całkiem dobrze. Większość umów jest bardzo zbliżona do siebie. Zasada jest prosta: wpłacamy pieniądze na rachunek bankowy wskazany przez dewelopera, wpłaty zazwyczaj dokonywane są w transzach wraz z postępem robót budowlanych. Deweloper określa w umowie termin zakończenia budowy oraz przeniesienia własności, która z reguły następuje po zakończeniu inwestycji i zapłaceniu przez kupującego wszystkich rat.
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną – skontaktuj się z nami.
Zapłata ostatnich rat własnymi środkami
Takie sytuacje się zdarzają, kiedy na przykład sprzedajemy stare mieszkanie i środki uzyskane za sprzedaży chcemy przeznaczyć na zakup nowego. Ta sytuacja została opisana poniżej przy analizie umów zawieranych na rynku wtórnym. Możliwa jest też sytuacja, że posiadamy lokatę bankową i chcemy na ostatnim etapie inwestycji wykorzystać zgromadzone na niej środki. Standardowe procedury kredytowe mówią, że jeżeli kwota kredytu jest mniejsza od ceny zakupu nieruchomości to w umowie kredytowej pojawi się zapis, że bank uruchomi kredyt po przedstawieniu dokumentu, z którego będzie wynikało, że zapłaciliśmy różnicę deweloperowi. Niektóre banki mogą zgodzić się na tzw. finansowanie naprzemienne, czyli sytuację, w której bank zapłaci część rat, później wpłaci klient i na końcu bank zamknie transakcję. Bank może zgodzić się też na sytuację, w której klient razem z bankiem płacą każdą ratę. Jeżeli posiadamy np. 20% środków własnych, a bank finansuje pozostałe 80% to zamiast naszej pełnej wpłaty na początku w wysokości 20% ceny zakupu możemy wpłacać po 20% każdej rat uzgodnionej z deweloperem, a bank pokryje przy każdej racie pozostałe 80%. Pamiętajmy jednak, że bank może zażądać od nas udokumentowania środków, aby mieć pewność, że te pieniądze posiadamy. Możliwa jest też sytuacja, że przy bardzo dużych miesięcznych dochodach klienta i wielu płatnościach dla dewelopera rozciągniętych w czasie, bank stwierdzi, że klient nie musi udokumentować środków własnych, ponieważ jego wysokie dochody pozwolą mu zaoszczędzić i odłożyć środki na zapłatę 20% wartości poszczególnych rat.
Zdecydowanie gorzej przedstawia się sytuacja z transakcjami na rynku wtórnym. Zawierane tam umowy przedwstępne kryją bardzo wiele indywidualnych ustaleń począwszy od sposobu zapłaty po warunki, które determinują zapłatę w ogóle. Wiele z tych ustaleń bank wypłacający kredyt hipoteczny odrzuci od razu, przy innych z kolei zapisach klient będzie musiał się nieźle „gimnastykować”, żeby bank wyraził indywidualną zgodę na ich realizację. Procedury różnią się w poszczególnych bankach, dlatego też warto poszczególne zapisy w umowie przedwstępnej oceniać pod kątem konkretnego banku.
Na jakie zapisy powinniśmy zwracać szczególną uwagę?
Zapłata w ratach
W przypadku kredytów hipotecznych finansujących transakcję na rynku wtórnym banki zazwyczaj wypłacają kredyt jednorazowo na konto zbywcy. Jeżeli chcemy zapłacić sprzedającemu w ratach należy zorientować się czy bank nam to umożliwi, czy zgodzi się wypłacić część kredytu i po pewnym czasie resztę. Takie sytuacje w umowach przedwstępnych zdarzają się często, kiedy na przykład występuje dłuższy okres pomiędzy przeniesieniem własności (podpisaniem aktu notarialnego) a oddaniem mieszkania. Kupujący zazwyczaj nie chce zapłacić całej sumy, zostawia część środków pieniężnych i uzależnia zapłatę reszty ceny od wyprowadzenia się sprzedającego i przekazania mieszkania. Ma wtedy większą pewność, że sprzedający, który nie otrzymał całej kwoty dotrzyma terminu przekazania nieruchomości. Jeżeli chodzi o taki sposób uiszczenia ceny za kupowaną nieruchomość musimy wiedzieć, że w większości banków procedury kredytowe nakazują wypłatę jednorazowo, a więc nie będziemy mogli rozbić zapłaty na raty. Oczywiście w ramach tak zwanych odstępstw od procedur w przypadku niektórych banków takie rozwiązania są możliwe, jednakże warto o tym porozmawiać i ustalić z bankiem taki sposób zapłaty zanim zdecydujemy się podpisać umowę przedwstępną.
Zamknięcie transakcji własnymi środkami
Kupując nieruchomość czasami finansujemy kredytem tylko część transakcji. Pamiętajmy, że bank „zamyka” transakcję i nie zgodzi się, żeby najpierw kredytobiorca wypłacił kredyt i dopiero na końcu wniósł swoje środki. Jeżeli kwota kredytu jest mniejsza od ceny zakupu nieruchomości to w umowie kredytowej pojawi się zapis, że bank uruchomi kredyt po przedstawieniu dokumentu, z którego będzie wynikało, że zapłaciliśmy różnicę. Może to być dowód przelewu na konto sprzedającego lub akt notarialny kupna-sprzedaży, w którym zbywca oświadczył, że tą różnicę otrzymał. Nawet jeżeli podpiszemy umowę przedwstępną z ustaleniami, że wpłacamy własne środki na końcu, to zawsze możemy pomimo tych zapisów wpłacić pieniądze wcześniej. Zbywca na pewno się zgodzi, a bank wtedy uruchomi kredyt. Sytuacja wygląda zdecydowanie mniej korzystnie, jeżeli nasze środki będą pochodziły na przykład ze sprzedaży starego mieszkania. W takim przypadku nie dysponując gotówką, kategorycznie unikajmy zapisów, z których będzie wynikało, że zapłacimy najpierw środkami z kredytu, a później własnymi. Dopóki nie wpłacimy swoich środków na konto wskazane przez sprzedającego, bank nie uruchomi kredytu. Może to skutkować niedopełnieniem warunków umowy i utratą zadatku.
Zapłata przed przeniesieniem własności
W wyjątkowych sytuacjach zdarza się, że strony ustalają w umowie przedwstępnej sposób płatności, który zobowiązuje kupującego, że część pieniędzy ma zapłacić przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego. Może to być zadatek lub zaliczka, może to być znaczna kwota wynikająca na przykład z sytuacji, w której sprzedający kupuje inne mieszkanie i potrzebuje środków na ten cel; dopiero po zakupie i przeprowadzce sprzeda swoje mieszkanie. Pamiętajmy, że jeżeli nie posiadamy własnych środków to zapis w umowie przedwstępnej zobowiązujący nas do płatności przed aktem notarialnym nie zostanie zrealizowany. Bank nie zgodzi się uruchomić kredytu, który jest przeznaczony na zakup nieruchomości na rynku wtórnym przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nas własność. Wyjątkiem może tu być wykup mieszkań ze spółdzielni lub od innych instytucji, jak na przykład Wojskowa Agencja Mieszkaniowa itd. – tu bez problemu bank wypłaci kredyt zanim będziemy mieli akt własności, zresztą instytucje te uzależniają przeniesienie własności od zapłaty całej ceny wykupu.
Zapłata w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność
Takich przypadków jest sporo – kupujący podpisuje umowę przedwstępną, wpłaca zadatek i zobowiązuje się, że w dniu podpisania umowy końcowej zapłaci resztę. Zapis jest bardzo niebezpieczny ze względu na fakt, że nie wszystkie banki są w stanie zrealizować przelew tego samego dnia, w którym pokażemy akt własności. Dotyczy to zwłaszcza banków, które posiadają centra operacyjne zlokalizowane w jednym mieście, a ich oddziały są tak naprawdę biurami sprzedaży. Technicznie nie mają możliwości zrealizowania przelewu w takim oddziale, zazwyczaj na wypłatę kredytu musimy poczekać kilka dni od dostarczenia aktu notarialnego i innych niezbędnych dokumentów, na przykład: polisy ubezpieczenia nieruchomości, opłaconego wniosku o wpis hipoteki. Warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej zorientować się ile czasu potrzebuje bank na uruchomienie środków z przyznanego kredytu i jakich dokumentów będzie od nas wymagał.
Jeżeli chodzi o umowy przedwstępne najczęściej wątpliwości banków budzą zapisy precyzujące sposób i termin zapłaty. Aby ustrzec się przed przykrymi konsekwencjami niedotrzymania warunków zapisanych w umowie przedwstępnej warto upewnić się w banku, czy proponowane w umowie postanowienia nie kolidują z procedurami kredytowymi.
Kredytując budowę domu warto starannie przygotować kosztorys i zastanowić się nad rzeczywistym kosztem budowy. Zaniżenie kwot w kosztorysie spowoduje, że na pewnym etapie robót budowlanych zabraknie nam środków na dokończenie inwestycji, zawyżenie kwot – niepotrzebnie zwiększy kwotę kredytu i jego koszty.
Zbliża się wiosna, a więc okres w którym wielu z nas rozpocznie budowy domów. Gdy zdecydujemy się na kredyt hipoteczny przeznaczony na budowę domu lub remont, bank poprosi nas o kosztorys, w którym określimy zakres prac, daty ich wykonania oraz ceny materiałów i robocizny. Jeżeli jedynym celem będzie budowa czy remont, to kwota kredytu będzie uzależniona od kosztorysu. Bank nie udzieli nam kredytu wyższego niż kwota wynikająca ze specyfikacji materiałów, robót i cen –dlatego tak ważne jest poprawne określenie cen materiałów i robocizny.
Zaniżenie kwot w kosztorysie spowoduje, że na pewnym etapie robót budowlanych po prostu zabraknie nam środków na dokończenie inwestycji. Z kolei zawyżenie kwot będzie skutkowało zaciągnięciem większego kredytu niż rzeczywiście potrzebujemy.
W przypadku niewielkich remontów określenie kosztów nie nastręcza trudności. Natomiast w przypadku budowy domu nie zawsze klient jest w stanie dokładnie określić wysokość kosztów budowy. Często się zdarza, że na pewnym etapie inwestycji zmienia się koncepcja właściciela i przez to zmieniają się koszty.
Klienci dość często rewidują plany i wprowadzają zmiany, które mają wpływ na koszty budowy, na przykład kupują droższe okna lub pokrycie dachowe. Z doświadczenia pośredników kredytowych wynika, że najczęściej jednak zmiana planów dotyczy ostatnich etapów budowy, tzw. „wykończeniówki”. Klienci decydują się na droższe materiały wykończeniowe, kupują droższą wannę lub nowocześniejszy i droższy sprzęt AGD pod zabudowę. Takie zmiany powodują, że gdy wydamy środki na droższe materiały, zabraknie nam pieniędzy na zaplanowane wcześniej pozostałe prace. Wtedy nie będziemy mogli zakończyć prac zgodnie z przedstawionym w banku kosztorysem. Będziemy musieli część prac pokryć z własnych środków lub poprosić bank o zwiększenie kwoty kredytu. Trzeba pamiętać, że wnioskując o podwyższenie kwoty kredytu bank może poprosić o aktualne dokumenty, takie jak: odpis z księgi wieczystej, aktualne zaświadczenie o zarobkach. Czasami będziemy poproszeni o pisemne wyjaśnienie, dlaczego nasze wydatki przekroczyły kwoty wynikające z przedstawionego kosztorysu.
Źle oszacowany kosztorys dotyczy w większości przypadków sytuacji, w której rzeczywiste koszty budowy przewyższają ceny zawarte w wypełnianych na potrzeby banku specyfikacjach. Dlatego lepiej od razu zwiększyć kwotę o ok. 10% niż później podwyższać kredyt.
Unikniemy dzięki temu niepotrzebnych dodatkowych formalności. Co prawda zapłacimy od razu trochę wyższą prowizję, ale bank i tak naliczyłby ją później przy podwyższeniu kwoty kredytu.